パラダイス・ハワイで暮らす、ハワイ不動産投資、セカンドハウス Aloha Living をお手伝いします。トランプタワー販売、ワイキキのコンドミニアム、ハワイ不動産売買のお問い合わせは日本語でお気軽にどうぞ。ーセンチュリー21オールアイランズ 藤岡めぐみー
今日はワシントン州の不動産エージェントの知人とランチをご一緒しました。
ハワイとシアトルの不動産について、色々お話が出来てとても楽しいひとときでした。
タックスシーズンのせいか、固定資産税の話になって、、、。

先日、カリフォルニア州のクライアントの方が、ハワイのプロパティタックスって安いんですね!とおっしゃっていました。固定資産税の課税率は、固定資産評価額を基本に計算されます。下記は、ホノルルカウンティーの2008年7月1日から2009年6月30日の会計年度の課税率です。
例えば、レジデンシャルの場合、$1000につき$3.29(0. 329%)課税されます。確かにカリフォルニア州 (約1%、市や群によって違う)と比べてかなり低い税率ですね。ワシントン州シアトル市キング群も約1%。しかし、あまり知られていないのが、Zoning (土地利用区)により、ワイキキなどの一部のコンドミニアムでは、ホテル&リゾート区となり、$12.40(1. 24%)課税されます。
ハワイで不動産をご購入の場合は、ゾーニングによる固定資産税額も確認が必要です。


REAL PROPERTY TAX RATES
FISCAL YEAR JULY 1, 2008 To JUNE 30, 2009

County: HONOLULU
Class---Tax Rate Per $1,000 Net Taxable Property
1 Residential---$3.29
3 Commercial---$12.40
4 Industrial---$12.40
5 Agricultural---$5.70
6 Preservation---$5.70
7 Hotel and Resort---$12.40
9 Public Service---$0.00
0 Vacant Agricultural---$8.50


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First-Time Homebuyer Federal Tax Creditについての改定

2月17日、American Recovery and Reinvestment Act of 2009の条例の一部である、初めての住宅購入者のためのタックスクレジット改定が発表されました。
2008年4月に発表された最高7,500ドルを上回り2009年は8,000ドルに増加しました。
(クレジットは買値の10%として計算されます。 例えば、買値が7万ドルであれば、クレジットは7,000ドルです。)購入者が3年以内に転売しない場合、それは返済する必要もありません。購入期間は2009年1月1日から12月1日までとなっています。

詳しくはこちらで。


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今年も無事タックスリターン(個人納税申告)が終わりほっと一息。1年に1度のことですが、なかなかこれが大変です。それに毎年、新規ルールや改正点などがあるんですね。

不動産に関連する事項(固定資産税など)をまとめてみました。

Standard Deduction

基礎控除ー夫婦合算$10,900、独身$5,450、扶養家族のある世帯主$8,000
但し、固定資産税を払われた方は個別控除申告をしなくても追加控除が可能です。
($500 独身 / $1,000 夫婦)

First-Time Homebuyer Credit

初めての住宅購入者-2008年4月9日から2009年6月30日までに自身の居住目的で購入した場合最高$7,500までのクレジットが貰えます。
このクレジットは2年後から15年間かけて割賦返済が必要なので、連邦政府からの無利息ローンになります。

Gift & Inheritance Tax

相続/贈与税ー連邦相続税控除額は、$2,000,000 (2008年) 、$3,500,000 (2009年)で、
同贈与は年間一人当たり$12,000 (2008年) 、$13,000 (2009年)まで無税です。

その他

また住宅を売却した場合、その売却益が通常、課税の対象になります。
しかし、一定の居住用財産には課税の特例が認められています。
特例とは売却した年度からさかのぼり、5年間に最低2年、主たる住居として使用していた場合、売却益より25万ドル(夫婦合算の場合は50万ドル)を除外することができます。
1年以上保有された住宅等の売却益は分離課税となり、特別税率が適用され15%(2008年)です。
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毎日、社内回覧メールで送られてくる本日のモーゲージレート。一番上のウエスタンパラダイスファイナンシャルは弊社センチュリー21オールアイランズのパートナー、提携モーゲージカンパニーです。(上記は2009年2月23日付けのレート)

アメリカの住宅ローンは政府系と民間系の2つに大きく分かれています。

政府系とは、連邦住宅保証のFHAローンと、復員軍人保証のVAローンです。
民間金融機関が貸し付け政府が保証します。

民間系は「コンフォーミングローン」と「ノンコンフォーミングローン」です。

コンフォーミングローンは、ファニーメイ(連邦住宅抵当公社)とフレディマック(連邦住宅貸付抵当公社)の定めた基準に適合した証券化ローンです。

この2公社の基準外のものがノンコンフォーミングローンと呼ばれ、コンフォーミングに比べレートも少し高く設定されています。
「ジャンボローン」=公社の基準額を超えた場合、「ノンエージェンシーローン」=公社が関与しないローン、そして「サブプライムローン」=信用力の低い個人に対する貸付です。

ポイントとは「ディスカウントポイント」とも呼ばれ、最初に一定の手数料を支払うことで金利を低くする仕組みです。
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タックスシーズンに突入しタックス申告の為、常夏ハワイから真冬のシアトルへやって来ました。寒さが新鮮で、ブーツやコートを着て、雪に覆われたマウントレイニアをみてちょっと感動してしまいました。家では暖炉に火を入れ、お鍋を囲むのは久しぶりです。
さすが、メインランド、連日ショッピングと楽しみたいところですが、仕事もおかげさまで忙しくて、遊んでばかりもいられませんが。

この世界的不況で、不動産業界も大変厳しい状況です。
沢山の仕事仲間が去ってしまう中、この一番大変な時期を経験でき、乗り切れれば
どんな時代が来てもリアルターとしてやっていけると思っています。

今回のシアトル滞在中、改めて仕事の素晴らしさ、奥深さを実感しました。
それは、クライアントとのリレーションシップや信頼関係であったり、不在中、仕事を引き継いだパートナーが素晴らしい仕事をしてくれたり、ブローカー、同僚、友人などのアドバイス、情報収集、協力など、シアトルにいながらライブで仕事を進めていける環境に
感謝の気持ちでいっぱいです。


それにしてもメインランドの不動産事情はハワイと異なり、今回目の当たりにして非常に驚きました。売り物件、新築物件の飽和状態と差し押さえ物件が山のようにあります。
シアトルでは、1ブロックごとにあるスターバックスのように、自宅の周りも売り物件が
1ブロックごとにある、そんな感じです。日曜のオープンハウスのサインは道路に所狭しと並んでいます。私が家を購入した頃は売り手市場で、1つの物件にたくさんのオファーが殺到し、より高い値段で購入するという状況が当たり前でした。現在は買い手市場で価格交渉して購入できる状況となっています。

メインランドと比べ、ハワイ特にワイキキでは、ショートセールや差し押さえ物件が少なく、コンドミニアムなど価格も安定しています。世界的なリゾート地であるため、海外からのセカンドハウス、投資目的も多く、住宅ローンを組まないキャッシュバイヤーが多いのも理由の1つです。また、メインランドと違い、ハワイの銀行はもともと住宅ローンの審査もきびしいと言われています。

残りわずかの滞在中、シアトルの不動産事情をもう少し勉強してハワイに戻ります。

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2009年1月27日10時、オアフ、ビッグアイランド、マウイ、カウアイ島に26ホテルとコンドミニアムを管理運営している リゾートクエスト・ハワイがアストン・ホテルズ&リゾートへ名称を変更しました。もともと2004年までアストンだったので名称復帰させたことになります。今年で60周年を迎えることから知名度のあるアストン・ブランドを今回復活させることは、マーケティング戦略の一つかもしれません。来年2010年はハワイ州誕生50周年のため、イベント企画を合わせて、ホテル宿泊者向け記念キャンペーンを展開しています。

ハワイ不動産投資物件として人気のあるワイキキバニアン、ワイキキサンセット、パシフィックモナーク、ワイキキビーチタワー、イリカイの管理運営会社もアストンに変わりましたので報告します。
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