パラダイス・ハワイで暮らす、ハワイ不動産投資、セカンドハウス Aloha Living をお手伝いします。トランプタワー販売、ワイキキのコンドミニアム、ハワイ不動産売買のお問い合わせは日本語でお気軽にどうぞ。ーセンチュリー21オールアイランズ 藤岡めぐみー
昨年、ご購入されたお客様からメールが届きました。

別荘&投資目的でご購入され、改装してバケーションレンタルをされていますが高稼働とのこと!

お客様がハッピーで最良のご選択をされることが一番うれしい〜!

別荘としてご自身も利用されるなら、ハワイ滞在を満喫出来るロケーション、プールやBBQなどのアメニティー、お部屋からの景観や何よりも居心地の良いことが大切ですね!
将来ご売却されるとき、魅力的な物件は、ご購入される方も同じく気に入ってくださると思うからです。

バケーションレンタル管理会社選びもとても重要です。同じコンドでも改装済アップグレードコンディションとそうでない場合とではレンタル料金も稼動率も異なります。

ハワイ不動産投資は、利回りや賃貸収入期待だけでなく、物件価格の上昇期待、節税(短期間で償却できる築年の古い物件など)、オーナー様として別荘所有&ハワイ滞在を満喫するなど色んな魅力がありますね!

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ジモモ ホノルル

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おはようございます!最近ハワイは快晴つづきでお天気サイコ〜です。先日、洗車した直後にいきなり鳩のフンが落ちてきた!こら〜〜〜っ!って一瞬怒ったけど、これは運のツキかもってポジティブ志向になれるのは、ハワイの天候のおかげかもしれません。(笑)

今日は午後からショーイングですが、午前中ハワイ不動産投資について勉強してきます。私もクライアントさんも
お世話なってるエスクローのいづみさんや片山会計士のセミナーです。しっかり勉強しなくっちゃ!

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最近、訪問した物件の中で、投資として魅力的なレンタルが高収入の物件は、フォーパドルのスタジオでした。

レンタル実績としては、今年7月中旬から8月中旬の1ヶ月レンタル収入は$2400、
11月から3月までの4ヶ月間は1ヶ月$2830.75で予約が入っています。

フォーパドル#1703
$355,000土地付き所有権
オーシャンビュースタジオ
パーキング付き
室内面積:460スクエアフィート
ラナイ:47スクエアフィート
2008年改装済みのモデルルームのような素敵なユニットです!
物件の詳細はこちら

フォーパドルの特徴:
ペットフレンドリー
ゲストパーキングあり
プール
エレベーター&通路リノベーション済
室内に洗濯機/乾燥機完備
セントラルエアコン
セキュリティードア
光熱費込みの管理費
投資に最適(バケレン、短期、長期貸しできるビル)
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今日、オフィスにご来訪くださったお客様からハワイ不動産投資についていくつか質問がありました。

日本では、預金していても利息も良くないので、また円高の影響もあり、不動産への投資がブームになっていて、色んな情報が氾濫していると聞きました。

けれど、その中には間違った情報や本も結構あることを改めて知りました。

ハワイ不動産投資の基本は、利回りでなく物件価値上昇期待が主流です。築年が古くなっても価格が下がらないことも魅力です。インカムゲインでなくキャピタルゲイン、、、円高で購入、円安で売却するなど。節税目的であるのも魅力のひとつですね。

ワイキキ地区のコンドで、利回り6%で回りますか?とよくご質問を受けるのですが、3%で回れば良い方です。
維持費である、毎月の管理費や固定資産税を払っても、持ち出しがなければ良い、、、くらいの気持ちのほうが安全です。ハワイに来られたときはオーナー利用し、利用しない間は貸し出すというメリットもありますが、利回り重視であれば100%貸し出し、オーナー利用しないという徹底さも必要と思います。

利回りを期待されるのであれば、現金決済がマスト条件です。
なぜなら海外投資家様の住宅ローンのレートは現在5.5%から6%です。
毎月のローン返済、管理費、固定資産税などの支出を上回るだけの賃貸収入を得るのが、かなり難しいことは金利からも想定出来るかと思います。

また、コンドは20%の頭金が目安で、ホテルコンドは40%の頭金が目安です。

40万ドルのホテルコンドを購入するには、$160,000の頭金が必要になります。

また、簡易キッチンのスタジオ、借地権の物件は、ご融資が難しく現金決済が主流です。

ご参考になれば光栄です。


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今日は1031エクスチェンジ税法のクラスでばっちり勉強してきました。

1031エクスチェンジというのは、内国歳入法(IRC)第1031条のLike-kind Exchange、つまり、投資目的の不動産を売却する際に同種の不動産に買い換えることにより、キャピタルゲイン税を繰り延べできるという税法です。そのためには、条件とルールを全てクリアしていかなければいけません。しかも時間制限があるので、売却と購入のタイミングがこれほど重要ポイントになる不動産の買い替えはないと言えます。

キャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにしたい場合、投資する元本を最大限に活用したい場合、大きな不動産に買い換える場合、もしくは、複数の不動産をまとめて売却して、大きな物件に買い換える場合、全米内の投資目的の不動産のエリアを変えたいとき、投資不動産の種類を変更する場合(コンド、一軒家、アパート、商業物件、小売店舗など)に活用できます。

ビジネス目的で使用する不動産や投資目的での保有不動産が対象となります。

1031エクスチェンジのルール

同種不動産(Like-Kind Property)への買換え
投資物件から投資物件へ、名義も売却と購入が同じであることなど。コンドから一軒家などの変更は問題ありません。居住用(主な住まい)は、1031エクスチェンジを適用できません。

1031エクスチェンジの時間制限

売却してから45日以内に、買い換える不動産のリストを提出すること。

売却してから180日以内に、買換えを終了すること。もし売却した物件の税金申告の申告期限日が、この180日目より早い場合には、そちらの早い方の日が、エクスチェンジの期限となります。

この45日、180日の期限は非常に厳しく、いっさいの延期は認められません。また、週末や祝祭日も1日と数えられ、45日目、180日目が週末や祝祭日にあたっても、延期はありません。クリスマスでもお正月でも関係なしです。

買換え物件のリストの出し方

45日以内に買い換える物件をリストアップしますが、その方法には下記の3通りがあります:

1.3プロパティ・ルール: 買換え物件の候補として、3つの物件をリストアップします。1031エクスチェンジをする人の95%は、3プロパティ・ルールを利用します。

2.200%ルール: 売却する物件の価値の200%以内の金額であれば、買換え物件の候補として何件でもリストアップすることができます。

3.95%エグザンプション: 買換え物件の候補として、何件でもリストアップできますが、リストアップした物件の中から最低95%以上を購入しなければなりません。

現在、連邦キャピタルゲイン税は15%、州キャピタルゲイン税は7.25%、来年から連邦キャピタルゲイン税は20%に税率が上がります。ますます、節税としての1031エクスチェンジの需要が高まるでしょうね。

借地権の場合は、リースが最低30年残っていないと適応されません。アメリカ国内の不動産は交換可能ですから、例えばニューヨークからハワイでも可能です。名義も売却と購入が同じであることが条件で、例えばご主人名義で売却し、夫婦共同名義で買い替えた場合は、適応されません。また、売却まで2年以上不動産を保有していること、購入後も2年は保有しなければいけない条件があり、即転売ってわけにはいきません。

ものすご~~~いルールがいっぱいで書ききれませんが、どのウェブサイトにも書いてない事は気になる1031エクスチェンジの費用ですよね。通常は900ドル、リバースエクスチェンジ(購入が先で売却が後)は4000ドルが目安です。

不動産だけでなく個人資産も1031エクスチェンジできるんですよ~。
同じ性別の家畜、バスとバス、診療所から診療所、レストラン設備からレストラン設備などなど。

奥が深くて、何度勉強しても勉強し足りない気がする1031エクスチェンジ、、、けっこう難しくて、でもおもしろい、ハマりそうな世界です。

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